不動産HOW TO −不動産購入編−
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資金計画の立て方と頭金づくり
初期費用〜1. 準備する頭金はどれほどか?
マイホームは非常に高価な買い物ですから、手持資金で全額支払える人は滅多にいません。当然、不足分は住宅ローンを利用することになります。マイホームの購入を決断したならば、準備できる頭金(自己資金)と自分の支払い能力からみた住宅ローンの総額を把握することが必要です。この金額が掴めれば、購入できるマイホームの総額が自ずと決まります。
ふくろう灰色
頭金 住宅ローン 帯グラフ
初期費用〜2. 意外とかかる諸費用
資金計画を立てる場合に注意しておきたい点が、入居時までにかかる売買代金以外の諸費用です。引渡しを受けて自己名義の登記をする際には、登録免許税や司法書士等への報酬が必要です。住宅ローン利用に際し、連帯保証人を立てる代わりに住宅ローン保証を頼めば、ローン保証料が必要になる場合もあります。引越しにも相応な費用が必要となります。諸費用は購入する住宅などの条件によって異なります。
資金計画〜1. 毎月の返済額から借り入れ総額が求められます。
住宅ローンの年間返済額は、年収の25%から30%以内(年収に占める住宅ローンの割合を年収負担率といいます。)に収めることが重要とされています。これはローンの支払いが困難にならないためのひとつの目安です。
ローン返済 円グラフ
また、住宅金融公庫の審査基準では基準月収(年収の12分の1)を毎月返済額(年間返済額の12分の1)の5倍以上と定めています。
住宅金融公庫では、総返済負担率[収入に占める様々なローンの返済合計額]についても確認があります。)
住宅金融公庫審査基準 例
借入可能な総額は、毎月の返済額、ボーナス時返済(年2回)、
金利、返済期間によって決まります。
毎月の返済額
返済期間
金利
総返済額
14万円
35年
2.8%
約3,750万円
3.3%
約3,500万円
※ボーナス時の返済を0としているケースです。
借りられる金額 棒グラフ
資金計画〜2. 購入できる総額を試算してみる
購入できる総額を簡単に試算するには次のような2つの方法があります。

(1) 用意できる頭金から購入総額を割り出す。
ローンを利用する場合、一般的な融資額は物件価格の80%が限度とされています。購入代金以外にかかる諸費用に充当する資金を除いて、仮に800万円の頭金が用意できるとすれば、購入できる物件の総額は、[頭金の額÷0.2]の計算式で求められることになります。
つまり、800万円÷0.2=4,000万円と算出されます。ただし、上記4,000万円から準備済みの頭金800万円を差し引いた3,200万円を住宅ローンに依存することになりますので、その年間返済額が年収の25〜30%程度に収まっているかどうかの検討が必要となります。
頭金から購入総額を試算
(2) ローン利用可能額計算から割り出す
「毎月の返済可能額から借入総額が求められる」で学んだローン利用可能額計算は、自分の収入状況からみた借入可能額ですから、その金額に用意できる頭金相当額を加算した金額が購入できる物件の総額になります。
例えば、月額返済額14万円、金利3.3% 35年返済の場合、約3,500万円の借入ができます。これに用意できる頭金800万円を加えると、約 4,300万円という金額になります。しかし、この数値が直ちに購入総額と結論づけることは早計です。この金額の20%相当額は860万円で、現在用意できている頭金では不足するからです(一般的な融資額は物件価格の80%が限度ですから、頭金は20%必要ということになります)。
ローン利用可能額計算から割り出す。
物件選びと情報収集
物件選び〜1. マンションか一戸建てか
住まいの意識調査では一戸建志向が多いのですが、設定した購入総額の範囲内で一戸建住宅が取得可能ならそれが良いでしょう。最近は都心でも、3階建て 100m2未満の一戸建て住宅が供給されており、価格面から見ても同程度の広さのマンションと遜色ありません。また、定期借地権(一定期間土地を賃借する形態)の場合は、契約期間終了後(通常の場合は50年)、住宅を取壊して地主に土地を返還することになりますが、納得できるならそれを選ぶのも良い選択といえるでしょう。
マンションは土に親しめない欠点があるといわれますが、1階の専用庭付きマンションを求められれば可能です。また、マンションは増改築ができないといわれますが、一戸建も大抵は容積率・建ぺい率が限度一杯に使われていますので自由に増改築できる訳ではありません。全てが満足できる物件を探すことはむずかしいですから、自分や家族にとって重要な事柄を考慮し、価格面とのバランスをとりながら、ライフスタイルにあった物件の選択を行うことが大切です。
マンションor一戸建て
物件選び〜2. 新築か中古か
格や立地などの条件が同じであれば、中古住宅よりも新築住宅のほうが良いに決まっています。ただし、同様の立地条件で同様の設備を備えていれば、新築住宅の価格が高くなります。
中古住宅を取得する場合の判断基準は、限られた資金計画の範囲内で、物件の立地・環境・間取り等の諸々の条件を総合的に判断し、新築住宅よりも自分の求める諸条件になるべく近いものであるかどうかという点です。
例えば、「職住近接」を実現することが最も重要であるならば、都心のマンションを選択することになるでしょうし、「子供のための広い間取り」が希望であれば、郊外の中古マンションや一戸建住宅を選ぶのも良いでしょう。
また、中古住宅は新築住宅に比べ、融資や税制上の優遇が受けにくいといったデメリットもあります。しかし、新築住宅は完成前に購入を決めなければならない場合がありますが、中古住宅の場合は物件のチェックができる利点があります。
中古 or 新築
物件情報〜1. 物件情報はどうやって集めるか
良い物件との巡り会いの機会は、物件情報量と正比例するといわれています。物件情報を入手するには次のような方法があります。
(1) 情報アンテナを張り巡らす
分譲時に人気沸騰するような物件の情報を集めるには、新規分譲を行う不動産会社の「友の会」などに複数入会しておくことが有効です。また、その他新聞広告等の媒体も丹念に注視していき、新築・中古情報は専門の住宅情報誌を定期購読して最新の情報を取り寄せるなど積極的な情報収集が必要です。

(2) インターネットを利用する
沿線、間取り、価格等について広い範囲から素早く情報を得るには、インターネットで情報を収集するのが最も適していると思われます。
チラシ インターネット
(3) チラシ広告、折り込み広告等
住まいの近くの物件情報は新聞に折り込まれるチラシ等が役立ちます。この情報の読み方には注意が必要となります。不動産広告には各種規制法令があり、特に不動産公正取引協議会が設定した「公正競争規約」は、広告表示の必要表示事項、特定事項の表示義務と表示の禁止、表示基準、特定用語の使用基準、不当表示の禁止等を定めています。主な不動産業団体に加盟している不動産会社は、この規約を遵守する義務を負っています。しかし、一部の悪質な不動産会社が、時としてチラシなどに不当な物件を表示して惑わすことがあります。「掘出しもの」とか「格安」といった類いの表示は禁じられているので注意が必要です。
物件情報〜2. 不動産広告の読み方
マイホーム獲得には、購入しようとする物件の判断に関するいろいろな知識が必要になります。しかし最終的には物件との出会いが決め手となります。物件との出会いは通常物件広告が媒介します。次のような事項に配慮して、悪質な表示による誘引に注意してください。

(1) 誇大広告・おとり広告にだまされない
著しく事実に相違する表示をしたり、実際のものより著しく優良であるとか有利であると誤認させるような表示(誇大広告)を掲載し、また顧客の誘引を図るためのおとりとして虚偽の広告を公開する業者がいます。これは宅建業法第32条で禁止されています。

(2) 誤認期待表示にひっかからない
完全、万全、絶対、日本一、当社だけ、最高、特選、厳選、格安、買い得、掘出し物等々の表示は具体的事実に基づき、事実を併記する以外には使用できません。また、不動産広告では、実際に販売する価格以外の「○割引」や「○○万円引き」といった二重価格表示は禁止されています。こうした表示をあえてする不動産会社の物件は最初から敬遠しておいた方が無難でしょう。

(3) 不当誘引性の強い表示には注意する
市街化調整区域の土地は宅地造成や建築ができない旨、道路に適法に接しない土地も建築できない旨を表示しなければなりません。セットバックしなければならない土地はその不利益が分かるような表示を行う必要があります。特定事項の表示義務に注意して、意味不明瞭な広告物件は敬遠しておいた方が良いでしょう。

(4) 不動産広告の表示基準を知っておく
不動産広告の表示基準には、代表的なものとして次のようなものがあります。
●電車、バス等の交通機関は、現に利用できるものを表示し、特定の時期のみに利用できる
 ものは、その利用できる時期を明らかにして表示する。
●徒歩による所要時間は、道路距離80mにつき1分間を要するものとして算出した数値を
 表示する。
●「新築」とは建築後1年未満であって、使用されたことがないものであること。

(5) 物件情報への業者の関わり方を知る
その物件に対して広告を掲載した不動産会社がどのような関わり方をしているのかを知っておくことは後々重要な事柄です。例えば、売主として関与しているのか、売主を代理しているのか、媒介(仲介)しているのかといった事柄で、不動産会社はこの取引態様を明示するように義務付けられています。
業者の関わり方
物件情報〜3. 不動産媒介契約とは?
不動産の売買や交換の仲介を不動産会社に依頼する契約を媒介契約といいます。不動産会社がこの媒介契約を締結したときには、物件特定のための必要表示、売買すべき価額・評価額、媒介契約の種類、有効期間、解除に関する事項、成功報酬額等を記載した書面を作成し、記名押印して、依頼者に交付すること等が義務づけられています。
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